【一棟目不動産購入記】第１話｜不動産を購入する決意〜物件探し
2022年12月、築古戸建を購入した。
フリーランスとして10年以上やってきて、家計簿を取り入れたのが2022年6月。それから資産形成を意識することになって約半年後に不動産購入にまで至った。
何もかも初めての経験で、もがき苦しんだ。
それから3年が経過した。このタイミングで備忘録をかねて一棟目不動産購入についてのすべてを書き記しておく。
- 不動産投資に興味がある人
- 資産形成に興味がある人
に伝わるようまとめていく。
ビルトです。資産形成につながる内容を発信しています。
不動産購入を決意するまで
まずは家計簿から始まった
2022年になりフリーランスとしての仕事の内容が変わってきた。それに伴い時間に余裕ができたことでお金の勉強を始めた。本業収入が減ったことによる危機感から。
MoneyForwardを導入し、家計簿をはじめてつけることになった。
そこからは実行したことは、
- 銀行口座の整理
- FP3級、簿記3級の勉強（資格はとっていない）
- iDeCoをオルカン１本にまとめる
- 高配当株投資
- 引っ越し（家賃13万 →9万）
など出来ることはなんでも実行していった。
日本政策金融公庫で借入れたお金が350万円あった
2020年に新型コロナが大流行し、フリーランスの私の仕事にも影響が直撃した。
特別融資制度であるコロナ融資（無担保、実質無利子）で150万円をまずは借入れてみた。手元資金が足りないわけではなく、使用用途は特になかった。返済猶予期間なしの3年返済。
毎月の返済が進んだのち、さらに公庫からの借入を増やした方がいいかもと思いつく。思い切ってさらに追加融資を提案し合計350万を借入れた。
あおぞら銀行（普通預金金利0.2％、当時としては高金利）に３年預けておくだけで約２万円の金利が生まれる。
そんなことを考えていた。インデックス投資も複利のことも知らない時の話である。
ただ、お金がお金を生む仕組みを実感したことが大きかった。
当時の資産状況
フリーランスとして10年やってきて、2021年の年収は約950万円だった。家計簿をつけていなのだから預金残高の把握すらできていなかった。
- 預金 450万円
- 株式 50万円
- iDeCo 170万円（2019年7月から月5万入金）
- 公庫からの借入 350万円
手元の資金として850万円ほどある。これを銀行口座に置いておくのはもったいない。2021年の仕事が好調だった私は、何かに投資をしたくて仕方がなくなっていた。
「不動産投資で何を目指したいのか？」
フリーランスとして今の仕事に出会えたことは幸運だったと思っている。仕事ができるなら、体が動けなくなるその日まで今の仕事を続けたい。
自分がやりたいことを続けるために、やりたくないことをしなくていいように、経済的自立を意識することになった。
そのためには、今の仕事とは別のことで収入の柱を作りたい。
それが私にとって不動産だった。不動産投資ではなく、不動産事業としてやってみたいと思えた。
とはいえ手元の資金があるわけではない。小さく始める。
築古戸建（一戸、年20〜30万円の収益）
一年に一戸、物件を購入する
15年後（50歳時点）、15戸を所有
年間収益 300万円〜
といった内容をシミュレーションしていた。
物件購入は、購入が進むほど経験値がプラスとなり有利になっていく。不動産購入を思い描いてからは頭が不動産でいっぱいになった。
不動産についての知識を入れる
リベ大「お金の勉強 -不動産投資編-」
2018年12月の第1回〜第20回の解説
動画を2周見た。不動産の知識をつけるため、ほんとうにこの世界に足を踏み入れて大丈夫なのか？を自分自身に問い聞かせるため。
再生リスト-不動産投資編- のすべての動画がおすすめ。
書籍23冊を読了（+α15冊の積読）
購入した書籍リンク一覧（クリックで開く）
↓ 読了23冊 ↓
↓ 積読15冊 ↓
YouTubeを見まくる
インプットだけの時期はとにかく不動産について知識をつけたくてYouTubeを見ていた。
動画は一例として上げているだけで、おすすめ！ってわけでもない。見なくなったチャンネルも多い。
▶️楽待 RAKUMACHI
▶️ポレポレDIYチャンネル
▶️【不動産投資解説】ヤモリの学校
▶️不動産Gメン滝島
▶️アユカワTV【不動産投資歴15年以上のノウハウを伝授】
▶️ようすけ不動産
▶️逆転の狼煙
▶️サーファー薬剤師不動産チャンネル
▶️ウラケン不動産【浦田健公式】
▶️穴澤勇人のMIQTV
セミナー & 面談に参加
改めて振り返ってみるとこの時期の行動量はどうかしてる。無料セミナーを探しては参加してを繰り返し、面談してくれる会社とは極力会うようにしていた。11/27のセミナー以外はすべて無料。
10/1に始めてセミナーに参加して思ったことは「知っている内容ばっかりだな」だった。
・【セミナー】10/1 マネーフォワード主催 不動産投資 1DAY School
・【セミナー】11/2 F社 法人設立して不動産投資入門セミナー
・【セミナー】11/5 F社 不動産投資DXセミナー
・【面談】11/11 W社
・【セミナー】11/26 F社 目的と属性に合った金融機関をご紹介
・【面談】11/26 F社
・【面談】11/27 N社
・【セミナー】11/27 T社 戸建賃貸最強メソッド（2,000円）
・【面談】11/29 L社
・【セミナー】12/3 R社 リノベーション投資
・【セミナー】12/3 B社 築古不動産バリューアップ再生法
・【面談】12/5 M社
・【面談】12/5 K社
・【面談】12/6 N社
・【面談】12/9 K社
ほんとうに自分が物件を購入するところまでいけるか分からない状態で、何かきっかけになるものがないか探し続けていた。
健美家、楽待
並行して不動産投資ポータルサイトでも情報収集を始めた。不動産オーナーによる実体験のコラムは読み応えがある。
１ヵ月限定で楽待プレミアム（月3,300円）に加入。
【がまぐち夫婦の節約チャンネル】の投資額別あるある動画
【誰もが通る道？】投資金額ごとの思考＆行動パターンを徹底解説
2025年5月の動画。
節約投資に目覚めた私に当てはまりすぎて笑える神動画。
▶️投資額別あるある（クリックで再生）
１ 投資金額ゼロ 乳幼児期
①貯金以外信じられない
②信仰の対象は現金
③現金 is 正義
④投資危険だギャンブルだ
⑤現金万歳
⑥貯金以外全て悪者
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２ 投資額1円〜100万円 保育園に通い始めた2歳児
①S&P500 オルカン等 王道インデックスのみ購入
②固定観念がぶち壊れる
③株式投資を信じ切れない
④半日に１度は証券口座確認
⑤数百〜数千円の評価額変動に一喜一憂
⑥アナリスト＆インフルエンサー 神格化しがち
⑦合計投資額100万円超まで継続できない人も多い
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３ 投資額100万〜500万円 思春期
①毎日証券口座確認
②年利5％に不満を感じ出す
③FIREを夢見始める
④投資で早く金持ちになりたい
⑤インデックスのリターンに満足できなくなる
⑥スケベ投資に手を出しがち
⑦短期で金持ちになる妄想
⑧チャートに線引き始める
⑨投資インフルエンサーの情報商材に課金開始
⑩知人に煙たがられる
⑪日本高配当株PFをつくる
⑫他人の資産額が羨ましくて堪らない
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４ 投資額500万〜1000万円 社会人５年目
①インデックスには勝てないことに気づく
②投資情報発信者の歪なビジネス構造に気づく
③自分は金持ちだという自己肯定感も高まり出す
④資産マウント取りたくなる
⑤アッセトアロケーションを意識し始める
⑥資産1000万円が見える頃…上には上がいると気づく
⑦まだ株で攻めるフェーズ
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５ 投資額1000万〜3000万円 賢者タイム
①現金+インデックスでええわ
②投資に時間を使うのがバカバカしくなる
③結局投資は入金力ゲー
④資産変動に何も感じない
⑤証券口座の確認は月末のみ
⑥投資と距離を取り始める
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６ 投資額3000万〜5000万以下 おじいちゃん
①短期投資モチベが消え失せる
②資産額が画面上の数字にしか見えなくなる
③投資に期待しなくなる
④株価下落しても昔ほど気にならない
⑤5000万円超えたらアセットアロケーション考えたくなる？
⑥現金厚くすりゃいい気する
物件を探す
探していた物件の条件
投資物件として掲載されている情報サイト（健美家、楽待）を中心に毎日見続けた。アットホームには実需向け戸建てが多くおすすめ。物件を見続けていると1ヵ月ほどで相場感ができてくる。
はじめは利回りのいい物件ばかりをリストアップしていたが、立地、築年数、建物の状態などと利回りは反比例の関係にあることに気づき条件を変えていった。
・300万以下の戸建て（立地▲状態▲でok）
・500〜800万の戸建て（築40年以下、立地◯）
・2,500万以下のアパート（融資前提、自己資金2割）
気になった物件は不動産会社に問い合わせ、GoodNoteアプリで物件資料としてストックしていった。
利回りを計算する
不動産投資連合隊の収支シミュレーションが使いやすい。物件価格や家賃をポチポチ入力するだけで利回りを計算してくれる。
YouTubeで解説されている「ROI＝投資利益率」「CCR＝自己資金収益率」という考え方もこの頃知った。
良さげな物件があったら、数値を入力して本当に儲かる物件なのかを吟味する必要がある。
現地視察、内見を始める
11月から始めたセミナー参加＆面談に加え、内見にも行くようになった。
1日休みが取れた日に、朝6時からレンタカーを借り日没まで視察に向かう。メイン物件のほかに近隣物件をリストアップし、1日で5軒以上を内見した。物件を見る目を養うために数をこなすことが重要と考えた。
・11/10、茨城県稲城市
・11/11、埼玉県寄居町
・11/17、千葉県茂原市
・11/24、群馬県沼田市,渋川市
・12/2、群馬県前橋市,桐生市、茨城県牛久市
・12/12、千葉県全域（オーナーチェンジ戸建ての外観）
レンタカーとガソリン代で、1日1万円近くかかる。それでも内見を繰り返していた当時の心境はどうだったのか？
不動産に手を出していいものか自分なりに確かめたかったのか、それともいい物件に出会えたら即契約までいきたかったのか。焦りもありつつ、不動産でやっていくんだという確かな実感は感じていながら行動し続けていた。
12月に入り、のちに購入する千葉市の戸建てに出会うこととなる。
来週の第２話へと続く。
